Квартира с долгом: покупка и продажа + риски, последствия, отзывы, новости

Законно ли это?

Продажа квартиры с долгами вовсе не преступное дело, договор разрешен на законном уровне и им же четко прослеживается. Обычно, продавец не имеет возможности погасить задолженность, и поэтому рассчитывает на деньги, полученные от сделки или закладывает свое имущество, то есть квартиру, машину. Он обязан поставить покупателя перед фактом о том, что имеются долги, иначе это преследуется по УК.

Так как быть?

Долг желательно погасить до покупки собственности. С долгом тоже можно приобрести жилую площадь, но это влечёт за собой сложности в плане возмещения этой самой задолженности. Можно договориться о снижении цены с владельцем жилой площади до продажи, тем самым уплатив все долги с помощью оставленных средств (т.е сумма такая же, только часть уходит на долг).

Все ли долги переходят на нового владельца?

По сути, никакие долги не передаются по купле-продаже и остаются на хозяине задолженностей. Но некоторая часть служб считает, что при переходе прав собственности, все «не погашенное» остается в силе. Например, ТСЖ может либо потребовать через суд уплату, либо признать недошедшие средства убытком.

Как узнать про задолженность?

И продавцу и покупателю будет полезно обладать информацией, как и где узнать долг по жилищно-коммунальным услугам. Во-первых, УК обязывает продавца ознакомить со всеми тонкостями и условиями процесса будущего владельца.

Памятка покупателю: при подозрениях следует узнать о продавце как можно больше, спросить кредитную историю. Обязательно вписать в договор между двумя лицами гарантию продавца, что он не будет впоследствии признан банкротом и о полностью выплаченных задолженностях. Следует также проверить, что на объект не наложен арест. Также можно обратиться в специальные государственные учреждения, в управляющую компанию или в расчетно-кассовый центр.

Кто такие продавцы банкроты и чем это опасно?

Человек не способный полноценно выплачивать, особенно в больших суммах, кредит. Однако признается человек банкротом в течении 3-х лет. Если этот случай произошел до сделки, то сделка просто не состоится. Если после, то тут возникают проблемы, владелец становится кредитором, и например, попадёт в реестр кредиторов на общей основе.

Недействительная сделка

Если продавец выставил собственность по очень низкой цене, или заключил договор с родственником, не учел права одного из кредиторов или из всех кредиторов отдал предпочтение одному, то сделка будет считаться бессильной. При подобном, доказать покупателю о нанесенном ущербе его интересам и о знании платежеспособности продавца довольно трудно. В другом случае, если удастся отстоять права, то вопрос о покупке жилья с долгами обернется долгими судебными разбирательствами.

Женщина купила квартиру, которую потом продали на торгах из-за долгов предыдущей собственницы

Весной 2015 года в Москве одна женщина купила однокомнатную квартиру за 9,3 млн рублей. А спустя три с половиной года в ее квартиру попытались зайти неизвестные мужчины: один из них представился собственником этой квартиры и сказал, что купил ее с торгов. Но дальше порога коридора его не пустили соседи.

Оказалось, что спустя два года после сделки, в 2017 году, продавца квартиры признали банкротом: у нее накопилось 12 млн рублей долга. Финансовый управляющий проверил все сделки продавца за последние несколько лет и решил, что квартиру специально продали, чтобы скрыть ее от кредиторов. Управляющему показалось, что покупательница заплатила гораздо меньшую сумму, чем стоит эта квартира. А в договоре якобы указали сумму побольше, чтобы никто не догадался.

Финансовый управляющий обратился в суд и потребовал признать договор купли-продажи недействительным. Покупательница квартиры — главная героиня этой истории — не участвовала в судебном разбирательстве, потому что не знала о нем.

Весной 2018 года суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным и прекратил право собственности покупательницы на квартиру. Решение вступило в силу. Правда, нашей героине никто о нем не сообщил.

Финансовый управляющий сразу же выставил квартиру на торги: этими деньгами он планировал погасить большую часть долга. В декабре 2018 года ее купил тот самый мужчина. Вместе с финансовым управляющим он попытался попасть в квартиру, но соседи не пустили их даже в общий коридор, вызвали полицию и сообщили хозяйке квартиры.

Хотя зайти в квартиру не удалось, покупатель и финансовый управляющий подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности в Росреестре. Квартира стала официально принадлежать мужчине.

Когда женщина узнала о произошедшем, она начала бороться за квартиру. Чтобы вернуть себе недвижимость, ей пришлось дойти до Верховного суда.

Чтобы восстановить свое право на это жилье, женщине нужно было действовать в двух направлениях:

1. Отменить решение суда, которым ее договор купли-продажи признан недействительным.
2. Прекратить право собственности мужчины на квартиру и признать такое право за собой.

Сразу скажем, что в итоге все закончилось благополучно — благодаря ее настойчивости, грамотному юристу и бдительным соседям.

Для начала женщина подала апелляционную жалобу на решение суда, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным. Именно из-за этого решения она изначально утратила право на квартиру, а значит, его нужно было оспаривать в первую очередь.

Аргументы сторон

Финансовый управляющий. Считаю, что договор купли-продажи нужно признать недействительным. Продавец-банкрот специально распродала все имущество, чтобы кредиторы не получили денег.

Покупательница знала об этом, они действовали заодно: на момент, когда квартиру продавали, у продавца уже были долги и велись исполнительные производства по судебным задолженностям. Еще покупательница не передала продавцу всю сумму, за которую купила квартиру. Это значит, что квартиру продали по заниженной цене, а в договоре указали другую сумму.

Покупательница. О том, что договор между мной и продавцом оспорили и признали недействительным, я не знала. Поэтому прошу восстановить срок на обжалование этого определения.

У нас с продавцом был обычный договор купли-продажи, в нем нет никакого злого умысла. На момент, когда мы заключали договор, у продавца было только одно исполнительное производство — на 2 млн рублей. Квартира стоила намного дороже, поэтому я не могла знать, что причиняю вред кредиторам. Остальные долги у продавца появились позже.

Я перечислила продавцу всю сумму по договору: половиной денег я погасила ипотеку продавца, а вторую половину передала ей через банковскую ячейку. Прошу суд отказать в иске о признании договора купли-продажи недействительным.

Что сказали суды

Апелляционный суд:

Постановление № 09АП-9216/2019 от 04.04.2019

Срок для обжалования определения о признании сделки недействительной восстанавливаем.

Чтобы договор купли-продажи признали недействительным, финансовый управляющий должен доказать следующее:

1. Цель сделки — причинить вред имущественным правам кредиторов, и такой вред действительно был причинен. Например, спорную квартиру продали по заниженной цене или близкому родственнику.
2. На момент, когда заключали договор, продавец был неплатежеспособным.
3. Покупательница знала или должна была знать о целях продавца.

п. 2 ст. 61.2 ФЗ о банкротстве

В этом деле покупательница полностью уплатила стоимость квартиры: суд принял в качестве доказательства расписку продавца и документы банка об открытии ячейки. Частью суммы действительно погасили ипотечный кредит на проданную квартиру. Так что договор был заключен на рыночных условиях.

Продавец на момент сделки была платежеспособной, она исполняла свои обязательства перед другими банками. Одна задолженность еще ни о чем не говорит. Поэтому, если даже у продавца и была цель навредить кредиторам, покупательница не могла о ней знать.

Решение суда первой инстанции отменяем, в иске о признании договора купли-продажи недействительным отказываем.

Финансовый управляющий обжаловал это решение сначала в арбитражном суде Московского округа, а потом и в Верховном суде РФ. Но арбитражный суд округа оставил решение в силе. В судебном акте судьи подчеркнули, что покупательница действительно оплатила квартиру полностью, а не частично, как это утверждал финансовый управляющий. А Верховный суд РФ вообще не стал передавать это дело для рассмотрения в судебном заседании, потому что не нашел оснований.

Постановление по делу № А40-109856/17 от 26.08.2019PDF, 235 КБ

Определение ВС РФ № 305-ЭС19-3996 (3) от 26.12.2019PDF, 192 КБ

В итоге покупательнице квартиры удалось отменить определение, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным. Но этого было недостаточно, потому что собственником квартиры все равно остался мужчина, который купил квартиру на торгах. Теперь нужно было прекратить его право собственности.

Для этого покупательница обратилась в суд с заявлением: потребовала, чтобы торги признали недействительными, а право собственности мужчины, который их выиграл, отменили.

Одновременно она попросила признать ее право собственности на квартиру и заодно взыскать с финансового управляющего 86 000 Р, которые потратила на юристов.

СУД ВТОРОЙ - Аргументы сторон

Покупательница. Так как мой договор купли-продажи квартиры суд признал законным, я владелец квартиры.

Новый покупатель подписал акт приема-передачи, но фактически квартиру ему не передали — он даже не смог попасть дальше коридора. А потому он не может считаться добросовестным приобретателем. Прошу признать недействительными результаты торгов и договор нового покупателя, прекратить его право собственности на квартиру и признать это право за мной.

Финансовый управляющий и новый покупатель. Против заявления покупательницы возражаем. Когда финансовый управляющий продавал квартиру на торгах, по документам собственником была прежняя владелица, а не эта женщина. А значит, результаты торгов законны.

Что сказали суды

Арбитражный суд Москвы:

Определение по делу № А40–109856/17-103-137

Мы считаем, что и торги, и заключенный на них договор нужно признать недействительными. Финансовый управляющий продал квартиру на торгах и этим нарушил права покупательницы. Раз суды признали договор купли-продажи законным, продавать квартиру на торгах было нельзя.

Иск удовлетворяем, признаем торги недействительными.

Поскольку покупательница потратилась на юриста, финансовый управляющий должен компенсировать ей эти расходы. Но сумму снизим до разумных пределов: 43 000 Р. Эти деньги финансовый управляющий должен выплатить из конкурсной массы продавца квартиры.

Конкурсная масса — это все имущество банкрота, которое можно продать, чтобы погасить его долги

Финансовый управляющий и новый покупатель обжаловали это решение.

Апелляционный суд:

Постановление № 09АП-65816/2019

Нет, все не так, районный суд неправ. Торги можно признать недействительными, только если есть нарушения в процедуре: например, если бы до торгов необоснованно не допустили одного из участников или неправильно определили цену продажи. А в случае с этой квартирой все проходило по закону. В торгах участвовали четыре претендента, никто из них не оспаривал результаты.

Кроме того, если финансовый управляющий продает имущество на торгах в рамках дела о банкротстве, права других лиц на это имущество прекращаются и покупатель получает недвижимость юридически свободной. Это подтверждает и судебная практика.

Поэтому нет никаких оснований признавать эти торги недействительными. Определение первой инстанции отменяем, в требовании отказываем.

Кассационный суд:

Постановление по делу № А40-109856/17

Согласны с коллегами.

Покупательница оспорила эти постановления в Верховном суде.

Верховный суд:

Определение № 305-ЭС19-3996 (6)

Покупательница приобрела квартиру по действительному договору купли-продажи. Она приняла недвижимость, оплатила ее и зарегистрировала право собственности в государственном реестре.

Судебное решение, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным, — это ошибка. На его основании нельзя было восстанавливать права продавца-банкрота на квартиру и выставлять ее на торги. Финансовый управляющий вообще не имел права продавать эту квартиру.

Новый покупатель должен был проявить хотя бы минимальную степень осмотрительности и до сделки посмотреть квартиру. Если бы он сделал это, то узнал бы, что продавец и владелец квартиры — разные люди. А так он не попал дальше коридора. Так что этот мужчина не может считаться добросовестным приобретателем.

Акт приема-передачи квартиры также недостоверен. Финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру победителю торгов, потому что фактически квартирой владела покупательница. Следовательно, мужчина, который выиграл торги, вообще не приобрел право собственности на квартиру.

Права покупательницы нарушил не тот факт, что квартиру выставили на торги, а то, что победитель торгов зарегистрировал на эту квартиру право собственности.

Однако все осложнилось. В иске покупательница требует прекратить право собственности мужчины на квартиру. И мы бы сделали это, но не можем. Пока мы рассматривали дело, этот мужчина уже продал квартиру другому человеку! Третий покупатель не привлечен к делу, поэтому нам придется все вернуть в первую инстанцию.

Так что решение суда первой инстанции оставляем в силе: торги и заключенный на них договор купли-продажи с мужчиной недействительны. А вот признать право собственности на квартиру за покупательницей не можем, это предстоит решить суду первой инстанции. Для этого нужно привлечь к делу нового обладателя этой квартиры.

В итоге Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение. Вот что сказал суд, когда снова рассмотрел дело.

Арбитражный суд Москвы:

Определение по делу № А40–109856/17-103-137

Привлекаем к участию в деле нового покупателя квартиры.

Результаты торгов и договор купли-продажи квартиры между финансовым управляющим и победителем торгов признаем недействительными. Финансовый управляющий не имел права включать квартиру в конкурсную массу и продавать ее вообще кому бы то ни было.

Но пока шло судебное разбирательство, мужчина, который купил квартиру с торгов, успел продать ее еще раз. Право собственности зарегистрировано в Росреестре. Эта сделка по цепочке тоже считается ничтожной. Финансовый управляющий не имел права продавать квартиру, значит, ни первый, ни второй покупатель не могут быть законными собственниками недвижимости.

Новый покупатель, как и предыдущий, не проявил должной осмотрительности, не посмотрел квартиру перед сделкой, не проверил общедоступные сведения о том, есть ли спор по этой квартире в картотеке арбитражных дел.

Иск удовлетворяем. Признаем недействительным договор купли-продажи, который заключили по результатам торгов. Признаем за первой покупательницей право собственности на квартиру. Признаем право собственности последнего покупателя не возникшим и прекращаем его. Финансовый управляющий должен покупательнице 43 000 Р в качестве компенсации судебных расходов.

Что в итоге

После трех лет сложных судебных разбирательств квартира вернулась к законной владелице.

Если бы покупательница не стала отстаивать свою позицию в судах или суды не встали на ее сторону, она могла бы потребовать от продавца-банкрота вернуть ей стоимость квартиры.

Но вероятность, что та вернула бы деньги, невелика: требования покупательницы встали бы после требований остальных кредиторов. Она бы получила деньги только после продажи имущества банкрота и удовлетворения требований всех кредиторов. А если бы денег на всех кредиторов не хватило — не получила бы ничего.

Что помогло покупательнице вернуть квартиру

Она указала полную стоимость квартиры в договоре. Это позволило доказать суду, что квартиру продали по рыночной цене и у сделки не было цели нарушить права кредиторов. Мы уже писали, почему опасно занижать цену в договоре купли-продажи недвижимости.

Она сняла банковскую ячейку для передачи денег. Суды могут с недоверием отнестись к распискам, поэтому лучше проводить расчеты безналично или через банковскую ячейку. Так можно отследить, кому и сколько денег передавали в качестве платы по договору. Вторую часть суммы женщина вносила в счет долга по ипотеке, эти деньги тоже было легко отследить.

Квартиру фактически не передали новому покупателю. Финансовый управляющий и новый покупатель подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности на квартиру без фактической передачи. Никто из них реально не был в квартире, и финансовый управляющий жилье не передавал, а покупатель его не принимал. Соседи не пустили их даже в общий коридор. А в договоре купли-продажи они это обстоятельство не указали.

В чем покупательница ошиблась

Купила квартиру у человека с крупной судебной задолженностью. На момент заключения договора купли-продажи у продавца были долги — по решению суда она должна была выплатить 2 млн рублей.

Если собираетесь покупать квартиру у человека с долгами, нужно быть внимательным. Если в течение трех лет после сделки должника признают банкротом, то финансовый управляющий будет вправе оспаривать эту сделку.

Чтобы узнать, есть ли у продавца долги, проверьте его через сервис службы судебных приставов.

Есть ли в отношении продавца дела о банкротстве, можно проверить в картотеке арбитражных дел.

Не приняла участие в суде по оспариванию договора купли-продажи. Если бы покупательница представила в суд первой инстанции те же доказательства, на которые опиралась в апелляции, то, скорее всего, финансовому управляющему отказали бы в заявлении, когда он захотел включить квартиру в конкурсную массу и продать ее с торгов. Женщине удалось бы решить проблему на самой ранней стадии.

На чужом несчастье: выгодно ли покупать жилье, проданное за долги

Бытует мнение, что на торгах по продаже имущества должников и банкротов можно купить квартиру или другое имущество по цене в разы ниже рыночной. Так ли это, легко ли попасть на такие аукционы и каковы последствия покупки "долговой" недвижимости – об этом эксперты рассказали читателям сайта "РИА Недвижимость".

Где проводятся торги

Банкротные торги по продаже недвижимости проводятся в электронной форме на электронных площадках, которые соответствуют требованиям законодательства о банкротстве и специальным требованиям, установленным Минэкономразвития России, объясняет адвокат, партнер юридической фирмы "Юст" Василий Раудин.Конкретную площадку выбирает конкурсный управляющий или организатор торгов, но, как правило, ее заранее указывают в положении о продаже имущества. Для отслеживания торгов рекомендуется использовать сайт ЕФРСБ, на котором есть специальный раздел, посвященный торгам, с удобными критериями поиска (в том числе по недвижимости).Есть и другие способы отслеживать торги, продолжает адвокат. В частности, можно выбрать конкретное дело о банкротстве и отслеживать информацию по нему через ЕФРСБ и картотеку арбитражных дел.Кроме того, объявления о проведении торгов по делу о банкротстве могут размещаться в местных газетах, если это предусмотрено положением о продаже имущества, говорит Раудин.Процедура участия в торгах должно подробно описываться в сообщении арбитражного управляющего о продаже имущества, размещаемого в ЕФРСБ, продолжает Раудин. Данная информация также размещается на сайте электронной площадки на странице лота.10 июня 2020, 12:33Время вышибал: какие долги могут продать коллекторам и чем это грозит?Прежде всего для участия в торгах требуется получить специальную электронную цифровую подпись, напоминает он. Рекомендуется получать ее в тех удостоверяющих центрах, которые указаны на сайте конкретной площадки.Основная сложность заключается в том, что у каждой электронной площадки есть свой регламент, с которым нужно предварительно ознакомиться.

"Как правило, процедура участия в торгах предполагает регистрацию на электронной площадке, получение на ней "аккредитации" (активации учетной записи), присоединение к регламенту посредством направления отдельного заявления и после этого подачу заявки для участия в торгах. До подачи заявки нужно не забыть внести задаток на условиях и в соответствии с договором из сообщения в ЕФРСБ. Заявка должна соответствовать требованиям электронной площадки и условиям торгов. Если все процедуры и условия будут выполнены, то вероятность недопуска к участию в торгах невелика".

Василий РаудинАдвокат, партнер юридической фирмы "Юст"Часто площадки для таких торгов формируются на муниципальном уровне, если государство в той или иной форме включается в данный процесс в виде гаранта, добавляет инвестиционный директор RE UFG Wealth Management Тимур Переверзев, уточняя, что речь идет о ситуациях, когда человек интересуется приобретением на аукционе зарубежной недвижимости."В остальных случаях площадка организуется и управляется оператором в каждой отдельно взятой стране. Нужно отметить, что ряд организаторов специализируются на доаукционной продаже и фактически выступают в качестве брокеров для банков. Найти такие площадки достаточно просто: необходимо ввести в запрос поиска оператора залоговых аукционов и найти нужный регион или город", – поясняет он.18 декабря 2018, 12:23Простите, я разорен: поможет ли личное банкротство не платить ипотекуЧасть ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной ситуации, например, при потере работы, пытаются поправить свои дела при помощи процедуры личного банкротства. Насколько это эффективно, удастся ли банкроту сохранить имущество, и какие риски его поджидают – об этом читателям сайта "РИА Недвижимость" рассказали юристы.Существуют организации, которые помогают клиентам приобрести такую квартиру, отмечает руководитель "Миэль "В Крылатском" Ирина Бербенева.

"Дело в том, что процесс торгов проходит так, что квартиру стоимостью, например, 7 миллионов рублей могут выставить за 5 миллионов. Шаг аукциона составляет 10 тысяч рублей, то есть до среднего диапазона рыночной цены (эстимейта) может пройти очень много времени. И клиент для экономии времени вполне может воспользоваться услугами такой организации", – объясняет она.

Как купить у банка

Зачастую люди интересуются не просто долговой недвижимостью, а конкретно квартирами, бывшими в залоге у банков. Среди них распространено два мнения: одни считают, что такие квартиры попадают на обычные "банкротные" торги, другие – что это жилье попадает в собственность банка, и продается на его собственных площадках. На самом деле верны обе версии.Процесс взыскания по ипотечным ссудам предполагает реализацию залоговых объектов недвижимости на торгах, объясняет директор департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Росбанка Екатерина Алиева. Для участия в торгах необходимо на официальном сайте РФ о проведении торгов найти интересующий лот, ознакомиться с приложенной аукционной документацией и соблюсти описанный в документах порядок действий."Залоговые объекты недвижимости, не реализованные на торгах, принимаются на баланс банка с целью дальнейшей реализации по рыночной стоимости. Информация по таким объектам размещена на сайте нашего банка в разделе "Продажа объектов недвижимости"" – уточняет она.19 сентября 2019, 15:15Незамкнутый круг: как действовать, чтобы не допустить просрочки по ипотекеПохожим образом обстоят дела и в Сбербанке.Заложенное имущество, в том числе и жилая недвижимость, при обращении на него взыскания из-за неисполнения заемщиками кредитных обязательств может быть реализовано различными способами: продажа с баланса банка или продажа в рамках исполнительного производства или банкротства, рассказывает управляющий директор-начальник управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка Евгений Акимов.В первом случае залоговые объекты, которые приняты на баланс Сбербанка, реализуются на портале DA. По объектам, находящимся в собственности банка, на сайте реализован прием ценовых предложений, который обеспечивает прозрачность процесса реализации. На портале DA можно получить подробную информацию об объекте и его цене, каждое объявление содержит контактную информацию менеджера, который занимается продажей этого объекта, уточняет он.Квартиры, приобретенные в счет погашения ипотеки, можно купить у банка ВТБ на собственной электронной площадке КомиссиON, отмечают в пресс-службе банка.

"На сайте можно получить информацию не только об имуществе, которое принадлежит банку ВТБ, но и которое принадлежит партнерам. В настоящее время ВТБ успешно сотрудничает с Россельхозбанком и "Дом.РФ". Также ведутся переговоры с рядом банков и госкорпораций для заключения подобных соглашений.Все имущество (квартиры, жилые дома, автомобили и коммерческая недвижимость) экспонируется по рыночным ценам", – поясняют в пресс-службе ВТБ.

Размеры выгоды

"Ввязываться" в историю с участием в торгах с имуществом должников людей чаще всего заставляет уверенность, что это позволит существенно выгадать в цене. Эксперты объяснили, насколько велика вероятность действительно получить выгоду, и какова она будет.Особенность торгов в деле о банкротстве заключается в их трехэтапной структуре: начальные торги, повторные торги и торги посредством публичного предложения, объясняет Раудин.На начальном этапе недвижимое имущество, как правило, выставляется на продажу по рыночной стоимости, которая определяется на основании отчета об оценке. Ниже этой цены на начальных торгах купить имущество нельзя. Если начальные торги не состоялись, то проводятся повторные торги, где цена уменьшается на 10%. Если же и повторные торги не состоялись, то имущество выставляется на продажу посредством публичного предложения, где цена имущества постепенно снижается на протяжении нескольких этапов.Благодаря такой структуре на банкротных торгах недвижимое имущество может быть приобретено по цене ниже его рыночной стоимости. Однако чаще недвижимое имущество приобретается на начальных торгах, уточняет он.Квартиры можно приобрести с дисконтом, но с каждым годом все сложнее, подчеркивает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова."Для приобретения точечных объектов необходимо постоянно мониторить рынок. Добавлю, что на аукционах продается, как правило, не одна квартира, а целый пул объектов", – объясняет она.14 февраля 2020, 16:46Не можете продать квартиру? Вините самого себя!Однако если повезет, то цена может быть заметно ниже, чем на рынке, добавляет в свою очередь руководитель отдела продаж Объединенной группы риэлторских компаний (АН ОГРК) Светлана Бондаренко. Как правило, стартовая цена будет на 20% ниже, а в процессе аукциона она может приблизиться к средней по рынку. В итоге сделка будет закрыта с дисконтом 5%, что в целом неплохо, констатирует Бондаренко.Начальная стоимость таких объектов может быть существенно ниже рыночной. Встречаются случаи, когда первоначальная цена составляет половину от средней по рынку, соглашается Бербенева.Чаще бывает ситуация, когда исходная цена ниже среднерыночной на 20-40%. Однако эстимейт (предварительная стоимость) обычно заметно выше объявленной цены, а реальная сумма, за которую в итоге уходит квартира, еще выше, уточняет она.Поскольку это не обычная продажа, а аукционный метод, в режиме живого времени на этих же торгах действуют и другие участники, которые каждый шаг увеличивают цену такого объекта. Но в любом случае такие квартиры обычно покупают с выгодой по деньгам не более 10% по сравнению со схожими объектами.

Дело рискованное

Хотя торги по продаже имущества должников – дело, контролируемое государством, эксперты все-таки усматривают в нем ряд рисков для покупателя, которые даже могут свести на "нет" выгоду от такой покупки.

"Мы не рекомендуем людям, которые покупают единственное жилье, участвовать в залоговых аукционах, так как это достаточно рискованные операции. Здесь стоит отметить, что наиболее интересные предложения, как правило, не доходят до открытой продажи. Людей с улицы обычно не допускают до таких процедур", – предупреждает генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор" Александр Гиновкер.

Александр ГиновкерГенеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор"Также фактором риска является, например, то, что объект приобретается в большинстве случаев без физического осмотра, а также с зарегистрированными людьми или с теми, кто физически в объекте проживает, продолжает он.Кроме того, для участия в аукционе необходимо внести задаток, который достаточно сложно получить обратно, в случае если клиент не выиграл, добавляет Гиновкер.

Основным риском приобретения недвижимого имущества является оспаривание торгов и договора купли-продажи, заключенного по их результатам.

Василий РаудинАдвокат, партнер юридической фирмы "Юст"Заявление об оспаривании торгов по продаже имущества банкрота рассматривается в рамках дела о банкротстве. Часто такое оспаривание осуществляется со стороны недопущенных к участию в торгах лиц. Данные лица или участники торгов могут также пожаловаться на отдельные действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, что может повлечь за собой отмену торгов, подчеркивает в свою очередь Раудин.Следует отметить, что помимо непосредственного оспаривания торгов существуют риски признания недействительным решения собрания кредиторов, которым утверждалось положение о торгах, и отмены судебного акта об утверждении такого положения, отмечает он.Приобретение актива на аукционе сродни поиску жемчужины на дне моря: шансы найти что-то стоящее есть, но высоко их оценить крайне сложно, плюс затраты на такой поиск часто себя не окупают, сетует Переверзев.26 февраля 2019, 14:36Все плохое сразу, или Почему у вас могут отобрать купленную квартируИнформация о стоящих активах еще в начале проблем с долговым финансированием передается представителями продавца потенциальным покупателям, у которых есть соответствующий опыт и хорошая репутация в конкретной стране или регионе. Если подобные шаги не будут успешными, то брокеры начнут выставлять данный объект публично, чтобы увеличить шансы продажи. Поэтому если объект не был выкуплен до момента аукциона, то его стоимость не отражает его текущее состояние или перспективы использования, предупреждает эксперт.

Одно из самых неприятных последствий покупки "долговой" квартиры – это решение вопроса с выселением проживающих, если такие там имеются.

Ирина БербеневаРуководитель "Миэль "В Крылатском"На аукционах реализуются залоговые квартиры или квартиры после банкротства, и бывает так, что в них проживают люди. В таком случае новому владельцу приходится выселять их через решение суда и ФССП, отмечает она.Кроме всего прочего, вопрос с выселением (обращение в суд) происходит за счет нового собственника, то есть это тоже расходы. Кстати, именно поэтому у многих покупателей залоговой или банкротной недвижимости популярностью пользуются нежилые, коммерческие помещения: у них нет "человеческого следа", негативной, так сказать, ауры."Покупателю такой квартиры нужно самому принять решение, стоит ли этот этически крайне неоднозначный момент выгоды по деньгам".

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Бесплатная горячая юридическая линия.